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LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD Y DEL PRESIDENTE

LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y DEL PRESIDENTE DE LA MISMA.

 

Ser el representante legal de una Comunidad de Propietarios es una actividad con cierto riesgo y así lo afirmaron D. Javier Hernández, jefe de la asesoría jurídica de CAF Aragón y D. Vicente Magro, Magistrado Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, el 21 de junio de 2014 en la jornada de formación para Administradores de Fincas, en la que se abordó el régimen de acuerdos de los artículos 10 y 17 de la LPH reformada.

Ambos expusieron con claridad la responsabilidad que lleva implícita la asunción del cargo de Presidente cuya aceptación es obligatoria, sin posible renuncia, si fue nombrado legalmente. La edad no exime del puesto y hay muchas personas mayores desempeñando el cargo. Amas de casa y jubilados (por eso de que tienen tiempo y están siempre disponibles), y jóvenes inexpertos que de repente se ven “dirigiendo” a sus vecinos en complejos inmobiliarios con múltiples servicios comunes que pueden dar lugar a potenciales situaciones de riesgo, se ven obligados a tomar decisiones sin los conocimientos ni habilidades suficientes.

La responsabilidad del Presidente de la comunidad de propietarios puede abarcar diferente, según se tengan en cuenta distintos criterios: Como representante legal de la comunidad o a título personal. Contractual (la mayoría de las sentencias firmes vienen motivadas por extralimitarse en la ejecución de acuerdos) o extracontractual (cuando el daño o perjuicio no tiene su origen en una relación contractual sino en el incumplimiento de la ley). Frente a copropietarios o frente a terceros. Civil y/o penal. Por las decisiones adoptadas u omisiones en el desempeño de su cargo o por accidentes ocurridos en la finca.

Las situaciones de riesgo más frecuentes que pueden originar responsabilidades en el Presidente son la REALIZACIÓN DE OBRASlos ascensores, la contratación con proveedores en generalla firma del Acta de la Junta, y la certificación de deudas.

 

Responsabilidad por daños originados por obras en la comunidad

Cuando en una comunidad de propietarios se llevan a cabo obras se plantea la cuestión de quién debe responder de los posibles daños que se produzcan por la ejecución de estas. Los sujetos susceptibles de ser responsables son el empresario o profesional que va a ejecutar la obra y la comunidad de propietarios que es quien contrata la obra.

La importancia de delimitar esta responsabilidad radica en establecer la parte demandada en el proceso para reclamar los daños que se hayan causado como consecuencia de las obras.

Entre las obligaciones que tiene cada propietario en el ámbito de la comunidad, el artículo 9.1.c) de la LPH establece la de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes, además en este precepto se recoge in fine el derecho del propietario a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Del análisis de este artículo deriva la responsabilidad de la comunidad frente a los daños que se produzcan en los bienes privativos a consecuencia de las obras que se realicen.

Desde la perspectiva del CC, la responsabilidad por los posibles daños deriva del artículo 1902: «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». De este artículo podemos deducir la responsabilidad del empresario que ejecuta la obra, pues es quien causa el daño directamente —por culpa o por negligencia—. Para atribuirle responsabilidad a la comunidad de propietarios debemos acudir al artículo 1903.1 del CC, que señala «La obligación que impone el artículo anterior es exigible no sólo por los actos u omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder».

También podemos determinar la responsabilidad de la comunidad de propietarios a través de la Ley de Ordenación de la Edificación. La comunidad de propietarios responde de estos daños en su calidad de promotor de la obra, conforme a lo establecido en el artículo 9.1 de la citada norma: «Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título». En los supuestos en que no pueda individualizarse la causa de los daños o exista concurrencia de culpa se dará una responsabilidad solidaria, conforme se establece en el artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

La comunidad podrá ser responsable de los daños que se produzcan con motivo de las obras cuando se contrata a una empresa o profesional que no cumple con los requisitos de capacitación necesarios para la ejecución de la obra que se va a realizar. Esta responsabilidad por culpa in eligendo ha sido reconocida por nuestro Alto Tribunal en numerosas resoluciones.

Responsabilidad de la comunidad de propietarios en materia de prevención de riesgos laborales

Cuando una comunidad de propietarios contrata a una empresa o autónomo para realizar una obra en el edificio adquiere la condición de promotor, conforme se establece en el artículo 2.1.c) de Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción. Esta disposición define al promotor como cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.

La condición de promotor supone la asunción de una serie de obligaciones con relación a prevención de riesgos laborales que debe cumplir la comunidad de propietarios para evitar una posible responsabilidad.

Entre las obligaciones que asume la comunidad de propietarios como promotor de la obra, encontramos las siguientes:

  • Cuando en la elaboración del proyecto de obra intervengan varios proyectistas, el promotor designará un coordinador en materia de seguridad y de salud durante la elaboración del proyecto de obra.
  • Cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
  • El promotor está obligado a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio de seguridad y salud. Para realizar este estudio el promotor designará un técnico competente.

Responsabilidad del presidente de la comunidad por obras realizadas en la misma

El presidente de la comunidad de propietarios se configura como uno de los órganos de gobierno. El artículo 13.3 de la LPH establece que el mismo ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. La LPH no establece el tipo de responsabilidad que tiene el presidente por sus actos. Por ello, debemos recurrir a la regulación que recoge el Código Civil respecto a la figura del mandato. El artículo 1709 del Código Civil establece que «Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra».

El artículo 1718 del Código Civil señala que el mandatario queda obligado en el momento de la aceptación del cargo, en el supuesto del presidente de la comunidad de propietarios, la LPH establece la obligatoriedad del cargo, por lo cual queda obligado desde el momento del nombramiento. En lo referente a la posible responsabilidad del presidente, el artículo 1726 del CC establece que el mandatario es responsable por dolo y culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.

Los tribunales en el momento de determinar una posible responsabilidad del presidente valoran tanto el hecho de que se trate de un cargo obligatorio como que el mismo no es retribuido. Por este motivo, la jurisprudencia menor entiende que el hecho de la culpa o negligencia del presidente debe atribuirse de manera restrictiva, ya que nadie está obligado a conocer y actuar con total acierto ante cualquiera de las situaciones que puedan presentarse.

Se reconoce la responsabilidad del presidente de la comunidad en los supuestos en que la persona que ostenta el cargo se excede de sus atribuciones o actúa con exceso sobre el mandato que ha recibido. Esta circunstancia se produce por no someter a votación de la junta de propietarios la decisión o cuando, habiendo discutido los propietarios sobre la cuestión a determinar, el presidente no actúa conforme a lo acordado. En este sentido se han pronunciado diversas resoluciones judiciales.

 

CUESTIÓN

En mi comunidad han hecho unas obras que han producido un daño en mi propiedad. La empresa que realiza la obra no es la que se decidió en la junta, sino que el presidente la contrató por amistad con el dueño. ¿Quién es responsable? ¿La comunidad o el presidente?

En este caso, el presidente otorga el contrato de la obra por su propia voluntad sin ajustarse a lo que se había decidido en la junta de propietarios. Este es un supuesto claro de extralimitación en el cumplimiento del mandato y, por tanto, en el caso de que concurra culpa in eligendo, el presidente es responsable de los daños solidariamente con la empresa que realiza los trabajos.

 

Fuentes consultadas en este articulo: Iberleyes.com y Comunidades.com

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